這是長尾系列的第四篇。前幾篇，我們基本是在時間維度上討論房地產(chǎn)市場調(diào)整的一般性國際規(guī)律和我國對應(yīng)的特點(diǎn)。在《長尾III：假如進(jìn)入“存量房時代”》中，我們從總量層面測算了我國新房需求的物理底部約為每年6億平方米。如果我們的測算是合理的，其含義是本輪房地產(chǎn)調(diào)整從總量的角度說已經(jīng)開始進(jìn)入尾聲。
但長尾還有一個空間維度，住房和人口的空間分布其實(shí)也應(yīng)該是一個長尾。頭部城市少但人口密集眾多，中小城市多而人口則不那么多。對應(yīng)到房地產(chǎn)市場，如果從空間分布看，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的6億平方米顯然和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的6億平方米不是一個概念。一線城市的6億平方米和三四線城市的6億平方米也不是一個概念。因此，新房需求的區(qū)域差異是極大的，面對同樣的總量新房需求，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場面對的情況可能截然不同，有些城市可能仍然存在巨大的供給缺口，有些城市應(yīng)該早已供給過剩。
當(dāng)前人口和住宅的區(qū)域錯配
人口向大城市集聚背后的原因有很多，例如由于存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)和集聚效應(yīng)，大城市可以更高效地提供公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，從而降低人均成本。這種規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)吸引更多人口向大城市集中。同時大城市可以提供更多的就業(yè)機(jī)會、教育資源和生活便利，使得人們更愿意遷移到這些城市，產(chǎn)業(yè)集聚和人才集聚又促進(jìn)了大城市的進(jìn)一步發(fā)展。
同時，產(chǎn)業(yè)的變遷也會加速人口的集聚。從農(nóng)業(yè)到制造業(yè)，引發(fā)了第一輪的城市化，就是農(nóng)民進(jìn)城。而從制造業(yè)到服務(wù)業(yè)，會引發(fā)第二輪集聚，在農(nóng)民進(jìn)城的基礎(chǔ)上人口進(jìn)一步向大城市（圈）集聚?？梢哉J(rèn)為，人口向大城市集聚是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)變遷的一個基本規(guī)律。
理論上，隨著人口不斷遷入大城市，催生的住房需求會驅(qū)動住宅分布與人口分布在空間上達(dá)成一致。換而言之，當(dāng)一個城市的人口規(guī)模占總?cè)丝诘谋戎嘏c其住宅面積的比重基本相等時，才能說住宅的空間分布是合理的。
我們以美國2022年的數(shù)據(jù)為例，如圖1所示，橫軸為該城市人口數(shù)占美國總?cè)丝诘谋戎?，縱軸為該城市住宅單元占美國住宅總數(shù)的比重。可以較為清晰地看到絕大多數(shù)的城市都在同一條直線上，且斜率約等于1。這意味著每增加1%的人口，其住房份額也會增加1%，在這種分布下，不同城市之間的人均住宅單元數(shù)是十分接近的。
數(shù)據(jù)來源：美國統(tǒng)計局，作者計算
從人均建筑面積的角度來看，我國的住宅分布與人口分布是存在著較大差距的。我們根據(jù)2010年與2020年兩次人口普查的數(shù)據(jù)，分別計算了我國不同類別城市在城鎮(zhèn)口徑下的人均建筑面積。其中，一線城市指北京、上海、廣州、深圳等4個城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川等30個城市；其余則為三線城市。我們的樣本包含了332個城市，但缺少新疆維吾爾自治區(qū)的數(shù)據(jù)。
如圖2所示，一線城市的人均建筑面積低于二三線城市，且在這十年內(nèi)差距進(jìn)一步擴(kuò)大。2010年時，一線城市的人均建筑面積為25.76平方米，比二線城市和三線城市分別少了4.16和5.18平方米。到2020年時，一線城市的人均建筑面積增長到28.86平方米，但與二三線城市的差距卻擴(kuò)大至8.15和11.81平方米。2020年，三線城市的人均建筑面積是一線城市的1.4倍。這說明，我國住宅分布在空間上是不均衡的，一線城市的住宅供給相對緊張，而三線城市則較為充裕。
數(shù)據(jù)來源：人口普查年鑒，作者計算
根據(jù)2020年人口普查數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?.76億人，其中一二三線城市分別為0.75、2.22、5.79億人。住宅總面積為339.6億平方米，一二三線城市分別為21.64、82.31、235.65億平方米。
對應(yīng)到具體的占比上，如圖3所示，一線城市的人口占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘?.55%，但住宅面積占住宅總量的6.37%，少了2.18個百分點(diǎn)。按照總量為339.6億平方米來計算，這2.18個百分點(diǎn)對應(yīng)的面積為7.39億平方米。二線城市的人口占比為25.3%，高于住宅占比1.13個百分點(diǎn)，對應(yīng)3.82億平方米的住宅面積。而三線城市的住宅占比高于其人口占比3.3個百分點(diǎn)，相當(dāng)于三線城市的住宅面積“多了”11.2億平方米。
也就是說，即使靜態(tài)地看，我國的人口與住宅分布也存在明顯錯配，也就是大量的人口集聚在相對缺少房子的城市，而大量的房子建設(shè)在了相對缺少人口的城市。與較為平均的住房分布相比，一線城市的住宅“缺口”為7.39億平方米，二線城市的住宅“缺口”為3.82億平方米，三線城市則存在11.2億平方米的“過?！弊≌?。
數(shù)據(jù)來源：人口普查年鑒，作者計算
假如人口向大城市集聚
受限于戶口制度、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、公共服務(wù)水平、基礎(chǔ)設(shè)施、城市發(fā)展規(guī)劃等因素，我國人口向大城市集聚的過程中受到了一定的限制，人口的分布相對于其它國家在城市之間更為平均。那么如果人口可以自然地向大城市集聚流動，我國城市人口的分布是怎樣的？齊夫定律給了我們一個比較好的切入視角。
齊夫法則（Zipf’s Law）作為一個經(jīng)驗(yàn)法則，它指出對于大多數(shù)國家而言，城市規(guī)模的分布驚人地符合如下規(guī)律：一個國家最大的城市的人口數(shù)，是第二大城市的兩倍，是第三大城市的三倍，以此類推，是第N大城市的N倍。
這一規(guī)律也經(jīng)過了多個國家的實(shí)證檢驗(yàn)。我們?nèi)砸悦绹?022年的城市人口數(shù)據(jù)為例，美國第一大城市紐約的人口數(shù)為862萬人，是第二大城市洛杉磯的2.2倍，是第三大城市芝加哥的3.16倍。除此之外，美國的住宅單元分布也同樣接近齊夫定律分布。2022年紐約有362萬個住宅單元，是洛杉磯的2.38倍、芝加哥的2.87倍。
數(shù)據(jù)來源：美國統(tǒng)計局
考慮到齊夫定律有著較為廣泛的適用性，在很多經(jīng)濟(jì)體都能夠接近于成立，我們可以粗略認(rèn)為這是一種城市人口分布的“自然狀態(tài)”，由此估算，自然情況下，我國城市人口分布及其對應(yīng)的住宅缺口是怎樣的。
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本文節(jié)選自《長尾Ⅳ：房地產(chǎn)沒有過剩只有錯配》，作者于飛系中國金融四十人研究院青年研究員，郭凱系中國金融四十人研究院高級研究員。微信掃碼可閱讀完整文章。
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